南京大学城市科学研究院院长、博士生导师张鸿雁教授曾经负责商贸区的总体规划设计。他认为，全球范围内，写字楼密集区在一线城市，城市价值决定地产商务楼价值，目前中国正在进入城市化社会，新兴城市化程度决定了城镇化进程。张鸿雁介绍，西方每25年城市人口翻一番，按这个发展模式看，中国还有5—6年的路要走。未来中国将有23个都市圈，南京是主要都市圈之一，这样的城市价值决定了河西CBD写字楼的价值潜力巨大，苏南现代化建设示范区规划是我国首个以现代化建设为主题的区域规划，南京作为苏南现代化的领头羊，首先要解决的是跨江的问题。

     张鸿雁指出，要成为现代化建设示范区，首先要提出国际化发展战略，国际化都会的形成是必由之路，南京必须要提。目前南京在全中国省会城市GDP排名第三，要打造国际化都会，一定要抓住国际化楼宇经济概念，形成国际化全球产业价值链，重视城市总部经济效应，深挖群落价值，走高端环节。

      依据贸易的开放程度、资本流动性、文化融合程度、科技与意见交流程度以及劳动力的流动性等5个评估全球化的主要标准得到的全球化指数，香港排在了首位，借鉴香港城市建设管理模式，河西新城建设中应充分重视国际人才体系、金融体系、国际化服务能力等要素，体现河西的中心价值，打造跨界融合区。张鸿雁表示，发展方式比发展本身更重要，一个写字楼应该是为创业提供机会的楼宇。河西CBD应为创业者提供更多的创业机会，降低创业门槛，用更低的创业发展成本促使海归回归比率增高，将河西CBD打造成一个创新创业样板区。

      针对楼宇经济的现代发展与转型，张鸿雁提出了自己的建议，他认为写字楼开发商不能仅仅靠租、售房子，应充分重视服务体系，赚健全系统服务的钱。目前河西CBD写字楼租金平均3元/平方米/天的水平还有上升空间，通过服务形成永恒的发展模式，补充金融内街等小型辅助工程，借鉴华为经验、碧桂园模式，用服务提升整体价值。

      南京大学城市科学研究院院长、教授、博士生导师张鸿雁

（转载自：南京日报2013-8-30 A20版）