风传数年的南京区划调整终于尘埃落定，在这份即将逐渐抹去下关、白下记忆的城市全新版图上，按捺数年的下关早已难掩兴奋，而此前略显默默无闻的高淳与溧水也因撤县设区而显得意气风发，而最让媒体热议的是，从下关到江宁、从高淳到溧水，“大南京”带给市民生活的变化及楼市的无限魅力正在这一轮区划调整带来的某种刺激。在楼市集体躁动之余，老百姓和“金楼市”更关心的是区划调整带来的城市与楼市红利是否真能如约兑现？在这份大南京版图中，是否真如许多开发商宣传时所说蕴藏着新一轮的置业良机呢？带着这些问题，记者采访到了江苏省城市现代化研究基地主任、南京大学城市科学研究院院长张鸿雁教授。

“大南京”拉开公共资源再分配大幕

  张鸿雁首先提到，由于此前传统的制度性障碍造成的不同空间发展的差异，使得南京各区之间存在着明显的区位资源、身份资源、文化资源和“城市文化资本”的差异，说到底，区划调整在某种意义上说是一次公共资源的再分配。

  “从普遍意义上，大南京的目标就是建成城市的完成区，未来的城镇化应该没有了传统的郊区概念，完整地推进城郊、城乡一体化，城市化的最终结果是整体市民化。

  张鸿雁进而分析道，区划调整后，市级政府调整公共资源能力自然随之增强，比如在土地的调配、重大项目的选址、公共交通的整体设置、生态环境的改造上，政府整体调控的空间范围无疑将逐渐放大。

  “而更为重要的一点，也是最受关注的一点，区划调整后，有望获得政府的投资方式、国家政策倾斜等多项红利，撤县并区后，原有的溧水高淳有望将被以城市设计方式的来进行开发，待遇明显提高，一些更直观的标志，相较于县级待遇，区一级的马路可以更宽了，消费文化和娱乐设施的建设更多了，档次更高了。”

  张鸿雁提出，区域调整考验的是政府的跨区域管理能力，以大纽约、大芝加哥来说，这些城市的发展半径都很大，往往长达100多公里，西方发达国家的城市，如纽约等拥有多达20多个跨区域的管理机构，因此，每个下属市级的公职人员就很少了，这就是城市管理扁平化的一种方式。

住区的选择可考虑5年后南京空间结构

  “如果想通过分析现在的区划调整来做自己的买房决策，那么，我的建议是应该考虑一下5年后的南京的空间结构。”张鸿雁表示。

  “从具体板块来看，未来五年我比较看好仙林板块和大城南板块，仙林新城目前缺乏产业集聚效应，大学城也过于松散，体量过大、共享资源的功能设置几乎没有，所幸，仙林拥有较为欧化生态环境和良好的教育区位空间，道路较为宽阔、生活区比较长，从城市发展的角度来讲，随着公共交通的发展，房地产区位之间的落差越来越小，居住楼盘间的距离放大是必然的。”

  “2004年，草场门一带的房子单价只有3700元/平米，现在早已翻了数倍，买房人要理解城市本身的变迁，除了仙林外，包括南京南站板块、河西南部、奥南板块在内的大城南也值得关注，如果说上一轮南京城市区位空间重点围绕绕城公路而展开，那么下一论的发展重点则是围绕着绕越公路。”

西方经验：郊区未来发展层级有望高于主城

  而对于最近江宁并入主城的传闻，张鸿雁笑言，其实早在1996年，他就明确提出江宁应该成为南京主城区的结构构成部分，在撤县并区后，江宁依然拥有县一级自主规划的基本权力，而这也正是江宁这十多年来的发展优势，作为一个特定的板块，江宁已经成为主城结构的构成部分，“江宁就好比是一个区域核，拥有环境、绿化率、空间等多项优势，居住在这里已不再那么拥挤，参照芝加哥等先进城市的经验，这种具备后发优势的板块，生活水平和质量往往高于主城，且生活完全独立于主城之外，而如今的百家湖板块发展就已初露端倪。”

  而对于江北的发展，张鸿雁分析说，一直以来，江北的桥北和江浦各自为战，打造得比较分散，两边可以同时开发，但必须形成差异化，生活区位中心必须有一个主体点，应努力将目前江北的行政中心上升为整个江北的消费、医疗服务和教育中心，一些公共设施通过后发优势建设应该超越江南，江北的发展才能有后发优势。“江北的板块希望在于交通配套的改善和生态空间的提升，必须解决本地人过江交通费用问题，每天回家要经过收费站，这样的楼盘永远成不了第一居所，原先收费的浦东地下隧道也正是考虑到这个原因在后来取消了收费。”

镇江—句容早就应纳入“大南京”同城化设计

  对于由碧桂园引发的都市圈地产开发热潮，张鸿雁坦言，一小时都市圈内的地产开发都是具有较强的生命力的，但这些都市圈超级大盘开发仍有一个亟待解决的就业问题，因此，必须将南京的区划调整上升到省级战略，找一个合理空间，进行双城的同城化设计，至少在空间规划上进行一体化规划，这种一体化设计，包括打破户口限制、上学限制、社会保障限制、交通限制等，放眼国内这样的成功案例比如杭州都市圈已经有“八个统一”。南京想打造成为长三角的重点门户城市，整合周边资源无疑是值得考虑的。张鸿雁最后表示。

  现代快报记者 葛九明